東京、ネットカフェで寝泊まりしている人、４０００人以上
ネットカフェが閉鎖された場合、寝泊まりするところがなくなるが、むしろ、この機会に、行政などの支援を受け、住居確保、安定就労等にむすびつくことができればと願います。
（司法書士ねた）
緊急事態宣言後も、予定されていた不動産取引は延期等にはなりません。
今日は、不動産の取引に立会い
売主側は別の司法書士が代理します。
別れの不動産取引
別れ（分かれ）の取引（京都方式） - 司法書士とくの日記（ブログ）
月末の時間がタイトな不動産取引（決済） - 司法書士とくの日記（ブログ）
売主様は、数名おり（共有）、その中、取引に来られるのは代表で１名のみ
他の方は、高齢ということで新型コロナのこともあり、代表の１名にまかせて欠席
売主側の司法書士が、事前に、欠席される売主と面談をして本人意思確認をしていました。
売買の所有権移転登記は共同代理
共同代理だから、・・・オンラインではなく、「書面申請」でした（売買の登記原因証明情報は売主側司法書士が作成。登記申請書は、買主側司法書士の当方が作成し、取引の場で売主側司法書士に押印してもらい、法務局へは当方が申請）。
先日の取引は逆で、
やはり、売主様が高齢で新型コロナが心配なので、取引には息子様が出席
当方、事前にご自宅を訪問し、売主様ご本人と面談、本人意思確認をしていました。
別の買主側の司法書士（権利者の代理人）がオンライン申請をしたいので、「復代理」で、という話になりました。今回は、お互い知っている司法書士同士ということもあり、当方の事前の本人意思確認と売主様の了解のもと、「復代理」（売主側司法書士が買主側司法書士に委任）で、所有権移転登記は買主側司法書士のみの代理となりオンライン申請がなされました。
もし、復代理ではなく、「共同代理」の不動産登記のオンライン申請をする場合
書面申請と同じようなかたち（所有権移転登記の申請書は買主側司法書士が作成し申請）を考えた場合、以下のようになるのではないかと思います（実際の経験はないので、頭で考えたシュミレーションですが・・・）。
売主側の司法書士は、名変（所有権登記名義人住所変更登記）と抵当権抹消登記あり
買主側の司法書士は、抵当権設定登記（ローン）あり、として
取引の場で、売主側の司法書士から、所有権移転登記に必要な書類（登記識別情報（登記済証）、登記原因証明情報、委任状など）を預かる。
１、買主側の司法書士
（取引終了、住宅用家屋証明書が必要な場合は役所で取得）事務所に戻り
買主側の司法書士が、申請用総合ソフトで申請書（所有権移転登記）作成（取引前に事前に作成しておく）
登記識別情報の場合、登記識別情報提供様式を作成、設定・添付
売主側司法書士から預かった登記原因証明情報をＰＤＦファイルにして添付
電子署名（これは下記３の段階でしてもかまわない）
作成した申請書データ（所有権移転登記）を「書き出し」（ファイルのところでできます）
売主側の司法書士へ、そのデータ（圧縮のzipファイル）をメールで送信
２、売主側の司法書士
買主側の司法書士から送られてきたデータ（圧縮のzipファイル）を申請用総合ソフトに「取り込み」、電子署名をする。
そのデータを「書き出し」て、買主側の司法書士へメールで返信
（もし、本人確認情報が必要な場合は、それを添付した上、電子署名し返信。その場合は１で買主側の司法書士は電子署名せず、売主側司法書士からの返信後の３で電子署名をする。電子署名した後は署名をはずさないとファイル添付できなくなるため）
＊データの「書き出し」「取り込み」はファイルのボタンクリックで出てきて選択できます。
３、（再び）買主側の司法書士
売主側の司法書士から送られてきたデータ（圧縮のzipファイル）を申請用総合ソフトに「取り込み」
＊電子署名の確認（２つの署名があるかどうか）は、表示ボタンをクリックして、「署名リスト」を選択すれば確認できます。
４、売主側の司法書士
売主側の司法書士で、前件となる、名変（所有権登記名義人住所変更登記）や、抵当権抹消登記をオンライン申請する。
オンライン申請したことが判る「受付のお知らせ」を、買主側の司法書士へメール（もしくはＦＡＸ）
５、買主側の司法書士
買主側の司法書士は、売主側の司法書士にて名変、抵当権抹消登記が申請されたことを確認し、
共同代理の所有権移転登記（３で「取り込み」した分）と、抵当権設定登記をオンライン申請
６、添付書類は別送
売主側の司法書士は、名変と抵当権抹消登記の添付書類を法務局に提出
買主側の司法書士は、所有権移転登記（共同代理）と抵当権設定登記の添付書類を法務局に提出
・・・という感じか？
なお、
連件扱い（前件添付や後件添付などとして、添付書類を他の申請に援用できる）でしたい場合は、申請書（その他の事項欄）に次のような記載をする（売主側司法書士Ａ，買主側司法書士Ｂとした場合）。
売主側の司法書士Ａ「本件抵当権抹消登記（もしくは本件所有権登記名義人住所変更登記）と、令和〇年〇月〇日付で後に申請される所有権移転登記（権利者の代理人 司法書士Ｂ、義務者の代理人 司法書士Ａ）及び抵当権設定登記（代理人 司法書士Ｂ）とは連件扱いとされたい。」
買主側の司法書士Ｂ（共同代理の所有権移転登記申請書作成）「本件所有権移転登記と、令和〇年〇月〇日受付第〇〇〇〇号の所有権登記名義人住所変更登記（代理人 司法書士Ａ）及び令和〇年〇月〇日受付第〇〇〇〇号の抵当権抹消登記（代理人 司法書士Ａ）とは連件扱いとされたい。」
ただし、連件扱いとしても、受付番号が連続する訳ではない（受付番号はオンライン申請した時点で確定するので番号を連続させるのは無理）。
連件扱いが不要の場合は、前件の申請済みを確認するだけでよい。
共同代理の所有権移転登記オンライン申請
登記完了証の交付方法の入力が１つしかなく、売主側司法書士と買主側司法書士で異なる場合、どうするのか？「書面により提出した添付書類の内訳表」をどうするか？ などという細かいところはなんとかなるにしても・・・
取引の決済終了後（多額のお金が移動した後）に、これだけの作業（データのやり取り）をするのは、よっぽど信頼関係のある司法書士同士でないとできないのではないだろうか。
売買代金支払後は、買主側の司法書士としては、できるだけ自分だけの行為で登記申請を完結できるようにしておきたい、というのがある（そうでないと売買代金支払ＯＫのゴーサインが安心して出せない）。
また、（手続としてはデータのやり取りさえスムーズにできれば簡単そうだが）細かいところでは・・・電子署名した後は、訂正や、追加でファイル添付はできない、もし補正があった場合はどうなるのだろうか？また、データのやりとりをしないといけない？
ややこしそう。
比較的簡便で、リスクの少ない書面申請という方法がある限り、（法務局が遠方でどうしてもその日の受付番号がとれないなど特別な事情がない限り）この共同代理の所有権移転登記（不動産の重要な取引）を、あえてオンライン申請しようというのは、なかなかないのではないかと思う。
仮に、するにしても、（実験的にでも）何度かやって、経験を積んでおかないと、また、相手司法書士も同じように経験者で信頼できる方でないと、融資がからむ多額のお金が移動する不動産取引では、なかなかやろうとは思わない。な・・・
今のところ、「やってみようか」という話には（雰囲気にでも）なったことはない。
昔のように（原則）買主側の司法書士がすべてするという実務慣行が必要か。
追
なお、ここではまったく触れていませんが、別れ（分かれ）の取引については、（売主側司法書士がした）売主の本人意思確認等につき、買主側の司法書士の方で、どこまで確認するのか（できる権限、根拠）など、いろいろな（大きな）問題があります。
