夫と妻が離婚することになり、
夫の所有の自宅マンションについては、妻と子が住み続け、
夫は出ていくことになった。
住宅ローンは夫が債務者だが、妻が代わりに払うこととし、
自宅マンションの名義は財産分与として夫から妻へ
移転することにした。
そして、当事者で、次のような公正証書を作成
（表現はわかりやすいように変更・簡略化しています）
１、離婚に伴う財産分与として夫所有のマンションを妻に譲渡する。
２、夫名義の住宅ローンがあるので、上記の妻への所有権移転登記は、
住宅ローン完済時にするものとする。
（この規定は、住宅ローンの契約が、住宅ローン債権者の承諾なしには
譲渡はできないという契約になっているため、住宅ローンの金融機関対策
のためのものだと思います）
３、離婚後、すぐに１項につき所有権移転仮登記をする。
４、住宅ローンについては、妻が代わりに弁済するものとする。
このような公正証書を持参され、仮登記を依頼された場合
司法書士としてはどうするか？
この公正証書で規定された仮登記はなんなのか？
仮登記には、２種類あって、
１号仮登記
（実体上の効力は生じているが、手続き上の不備で本登記ができない場合）
２号仮登記
（予約とか、条件付き、始期付の場合。実体上の効力がまだ生じていない場合）
があります。
この公正証書は、
財産分与の効力は生じているように読めますので、
１号仮登記だと思います。
しかし、１号仮登記ができるのは、
登記済証（登記識別情報）や第三者の許可書が
何らかの理由で添付できない場合にできるもので、
このような住宅ローンの金融機関対策のために
するものではありません。
また、効力が生じているということなので、
（契約違反というところは本登記をした場合と同じなので）
仮登記をした場合
金融機関対策になっているかどうかのところも疑問になります。
金融機関対策ということであれば、
住宅ローンの完済を条件にしてする２号仮登記
になると思いますが、
何年も先の住宅ローンの完済を条件にして、
それまで財産分与の効力が生じないとするのは、
また問題があります。
それから、もし、1号仮登記ができるとしても、
本登記する際には、あらためて夫の協力が必要となります。
その時に協力してもらえるかどうかわからないというリスクがあります。
（協力してもらえないときは裁判をする必要が生じます）
このようなケースでは、
よくわからずに仮登記の利用をするのではなく、
きちんと本登記をする方向で考えた方が良いと思います。
司法書士としては、
仮登記につき手続をすすめにくい案件になります。
