不動産登記
ある不動産の登記簿の記載
甲区
順位番号 １番
平成１０年１月
共有者
持分２分の１ Ａ
持分２分の１ Ｂ
順位番号 ２番
平成１５年１月
Ａ持分全部移転
〇年〇月〇日相続
所有者 持分２分の１ Ｂ
乙区
順位番号 １番
平成１０年１０月
Ａ持分抵当権設定
とあります。
甲区は所有権を現わしており、現在の所有者はＢになっています。
このような不動産で、
乙区順位番号１番の抵当権が付いたままで、
「売買」を原因として、
ＢからＣへ
所有権移転登記する場合
どのように登記をするか？
Ｂの所有権ですが、
甲区で、１番と２番で別れて登記されています。
１番（の枠）で持分２分の１取得、２番（の枠）で持分２分の１取得
順位番号で枠で別れているので、各順位番号は枠箱と言ってもよいかと思います。
そして、乙区を見ると、Ａ持分に抵当権が設定されています。
甲区１番で登記されたＢ持分には抵当権設定はされていません。
そして、甲区２番で登記されたＢ持分は、Ａ持分から移転を受けていますので、抵当権の効力が及び、抵当権が設定されているかたちになります。
甲区１番
Ｂ持分２分の１ ←乙区１番の抵当権の効力なし
甲区２番
Ｂ持分２分の１ ←乙区１番の抵当権の効力あり
登記の先例で次のものがあります。
「第三者の権利が登記された持分」と「そうでない持分」がある場合は、
別個の申請により各別の登記を申請しなければならない。
この先例からすると、
１件目 所有権一部（順位１番で登記した持分）移転 持分２分の１ Ｃ
２件目 Ｂ持分全部（順位２番で登記した持分）移転 持分２分の１ Ｃ
と２つに別けて申請をすることになります。
１個の申請（１件の申請）ではなく、別個に申請するということは順位番号（枠箱）が別れるということになります。
原因が売買で１つであるにもかかわらず、第三者（抵当権者）の権利が及んでいる部分と及んでいない部分を明確にし、抵当権の効力が及んでいる持分を、順位番号（枠箱）で特定するために、このように別けて申請することになります。
１件目の分 順位番号３番になります。
持分２分の１ 共有者Ｃ ←乙区１番の抵当権の効力なし
２件目の分 順位番号４番になります。
持分２分の１ 所有者Ｃ ←乙区１番の抵当権の効力あり
もし、その後、抵当権が実行された場合はどうなるか？
抵当権の効力が及んでいる枠箱は４番と明確になっていますので、
「所有権一部（順位４番で登記した持分）移転」になります。
それでは、売買ではなく、
Ｂが死亡して、相続登記をする場合は、どうなるか。
「第三者の権利が登記された持分」と「そうでない持分」がある場合は、
別個の申請により各別の登記を申請しなければならない。
ただし、移転の原因が相続の場合は、例外で、
「第三者の権利が登記された持分」と「そうでない持分」がある場合でも、相続の場合は１件の申請となります。
相続を原因とする場合は、所有権の一部を移転登記申請できないとされているからです（被相続人と相続人の共有状態は認められない）。
１件で申請
「所有権移転」
順位番号３番 所有者 Ｃ（相続人）
もし、その後、抵当権が実行された場合はどうなるか？
「所有権一部（順位２番から移転した持分）移転」になります。
順位番号３番の所有権は、抵当権の効力が及んでいる部分と及んでいない部分が含まれていますので、順位番号３番では（枠がなく）特定できないため、「順位２番から移転した持分」として特定することになります（特定せざるを得ません）。
追（参考）
ＢからＣへの１件での相続登記ですが、
仮に、他に共有者がいて、このように枠（順位番号）が別れている場合
もし、Ｂの住所が１番と２番で異なるような場合は、（１件ですが）登記の目的が（単純に）「Ｂ持分全部移転」ではなく、「Ｂ持分全部（順位１番で登記した持分）、Ｂ持分全部（順位２番で登記した持分）移転」と登記されたりします。
ただし、他に共有者がいない場合、所有者なんだけれども住所が異なるため肩書が（形式上）共有者になっている場合、さすがに、「共有者全員持分全部移転」とか「Ｂ持分全部（順位１番で登記した持分）、Ｂ持分全部（順位２番で登記した持分）移転」とはならないと思いますが・・・（「所有権移転」で大丈夫か）。
追（参考）
甲区順位番号１番と２番で、Ｂの氏名の漢字が異なる場合（例えば、新字体と旧字体とか、正字と俗字で異なる漢字で登記された場合。氏名更正登記までは不要な場合）は、所有者は一人でも、登記記録上は同一人物ではなく、肩書は（住所が異なる場合と同様）共有者のままで、所有者にはなりません。次回、所有権移転登記する際、登記の目的は所有権移転ではなく「共有者全員持分全部移転」となります（他に共有者がいる場合は、漢字が異なる Ｂ、Ｂ持分全部移転になります）。
